郑州方圆创世项目报告 定稿

'ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司关于郑州方圆创世项目筹建四星级酒店的市场调查报告报告者：河南中州国际集团酒店管理有限公司报告主题：郑州酒店市场及筹建四星级酒店的调查报告报告时间：2007年1月21日36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司目录目录2第一章世界旅游及酒店业发展趋势3一、世界旅游经济近况3（一）接待人数及旅游收入3（二）酒店容量3二、全球酒店业发展趋势4（一）集团化、国际化日益明显4（二）中高档市场将引领酒店业的发展5（三）特色主题酒店将为酒店业带来活力和生机5（四）高科技将改造传统的酒店经营模式5第二章中国市场宏观环境和发展前景分析6一、政治6二、中国宏观经济预测6三、河南宏观经济预测6第三章国内旅游业前景预测8一、国内旅游业发展状况及前景预测8二、河南旅游远景规划8第四章国内酒店业发展现状及趋势11一、星级酒店发展规模数据描述11二、省域经济发展规模数据描述（人均可支配收入）13三、2005年度省内主要城市居民收支数据比较14四、中原城市群及郑汴一体化发展战略规划15五、省内酒店业动态16六、饭店业市场前景广阔18七、饭店投资细分市场分析18第五章区域中酒店发展情况及规划酒店SWOT分析20一、郑州市经济发展数据描述20二、郑州酒店数据描述与比较21三、未来发展方向及竞争性酒店信息描述22四、HOPSCA·豪布斯卡背景资料24五、规划项目酒店SWOT分析及运营模式探讨31（一）规划项目酒店介绍31（二）SWOT分析34Ø项目优势34Ø项目劣势35Ø发展机会35Ø面临威胁35（三）运营模式探讨3536 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司第一章世界旅游及酒店业发展趋势一、世界旅游经济近况（一）接待人数及旅游收入近年来，世界旅游业蓬勃发展，已成为带动全球经济增长的火车头。特别是进入21世纪，旅游业一直保持较高的增长幅度。以国际旅游接待人数及旅游收入这些旅游业的重要指标为例，1995—2005年，该数字每年都保持较为强劲的增长势头。（二）酒店容量由于酒店及其客房属于固定资产，虽然受到近年来全球经济发展预期难以确定等因素的影响，但酒店容量反而保持相对稳定。全球最大酒店集团排名及酒店容量变动情况如下：36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司2005排名2004排名集团名称国家2005座数2004座数2005房间数2004房间数增长数增长比例11InterContinentalHotelsGrp洲际酒店管理集团UK35403520534202536318-2116-0.40%22Cendant圣腾USA6396639952086051843524250.47%33MarriottInternational万豪国际USA26002655478000479882-1882-0.39%44Accor雅高FR39733894463427453403100242.16%55Choice选择USA49774810403806388618151883.76%66HiltonCorp.希尔顿国际USA22592142358408344618137903.85%77BestWestern最佳西方USA41144110309236310245-1009-0.33%88Starwood喜达屋USA733774230667237934-7267-3.15%99CarlsonHospitalityWorldwide卡尔森酒店集团USA890879147093147478-385-0.26%1011GlobalHyatt环球凯悦USA356210111474895422193219.67%二、全球酒店业发展趋势（一）集团化、国际化日益明显经济全球化是目前世界经济发展的一个重要趋势，经济全球化刺激着经营的国际化和集团化的发展，传统工业如此，酒店业的发展更是如此。1967198319902002雅高酒店集团的国际化历程36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司（二）中高档市场将引领酒店业的发展中高档酒店市场之所以呈现良好的发展前景得益于其产品和服务紧跟时代步伐，满足了当今消费群体表面和潜在的需求，受到消费者的青睐。（三）特色主题酒店将为酒店业带来活力和生机关注个人服务，让顾客在酒店产品的设计与传递中扮演积极的角色，创造独特的消费经历。（四）高科技将改造传统的酒店经营模式当今时代被称为网络或信息时代，信息技术的不断发展正在改变着整个世界，改变着人们的生活和思维方式，酒店的经营模式与科技的发展联系更加紧密，科技制胜将成为未来竞争的趋势。放眼看世界，全球行业的发展态势将是国内行业发展的前瞻，中国这片生机盎然的土地注定引来酒店行业发展的新世纪！36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司第二章中国市场宏观环境和发展前景分析一、政治中共“十六”大提出全面建设小康社会的奋斗目标，力争到2020年GDP比2000年翻二番，即今后20年经济增长率年均7.2%。让老百姓都富裕起来，也是全面建设小康社会的重要标志之一。我国政治情况稳定，有利于企业的健康、持续发展。二、中国宏观经济预测花旗集团近日在其最新发布的宏观经济研究报告中指出，中国今年的GDP增长率将维持在7．5％左右水平，并预测这一水平将在未来10年内得以持续发展。著名经济学家胡鞍钢指出，如果中国保持目前的势头，到2020年，GDP将占世界GDP的22%。还有经济学者预期，至2040年，中国的国内生产总值(GDP)将会是全球最高，取代第一大经济强国美国，成为全球最大经济体。三、河南宏观经济预测国家统计局最新反馈数据显示，2005年我省GDP初步核实数据为10587．42亿元，比上年增长14．2％。从绝对量看，我省在全国31个省市区中居第5位，居前4位的省份依次为广东（22366．54亿元）、山东（18516．87亿元）、江苏（18305．66亿元）和浙江（13437．85亿元）。居第6、7、8位的省份依次为河北（10096．11亿元）、上海（9154．18亿元）、辽宁（8009．01亿元）。从增长速度看，我省GDP增速在全国31个省市区中居第5位，增速最高的是内蒙古，其次是山东、天津、江苏。从人均GDP来看，2005年全省人均GDP达到11346元，比2004年提高了2145元，居全国第17位。在中部六省仅次于湖北，居第2位。(来源:河南日报)2006省政协九届二十次常委会议36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司在郑州召开，李成玉省长在通报2006年全省经济社会发展情况及2007年工作思路时指出，经过全省上下的不懈努力，我省经济在去年高起点上继续保持良好的发展态势，预计2006年我省生产总值（ＧＤＰ）达到12000亿元，同比增长13．8％左右。２００７年，河南省ＧＤＰ预期增长１０％，其中第一、二、三产业增加值分别增长３．５％、１２％和１１％；全社会固定资产投资增长１８％，其中城镇固定资产投资增长１９％；利用外商直接投资增长２０％。河南省2001-2005年度GDP及增长率36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司第三章国内旅游业前景预测一、国内旅游业发展状况及前景预测旅游业是“无烟工业”，亦是世界四大“朝阳产业”之一，深受世界各国政府的重视。自改革开放以来，中国旅游业有了迅猛发展，中国已跨入了世界旅游大国的行列。据世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界第一大旅游接待国和第四大客源输出国。世界旅游业的持续发展给我国旅游业带来极大的发展机遇。近年来，世界旅游业的发展速度一直是世界经济增长速度的一倍以上，发展潜力大，而且由于国际旅游业的发展会拉动国内旅游市场的需求，世界旅游业的一体化发展也有利于我国旅游产业的发展。过去，我国旅游业主要是以接待外国来华旅游者为主，随着我国国民经济的发展，国内旅游已成为我国旅游业的一个重要的方面，国内旅游业的经济总量已达到国际旅游业的两倍。目前，国内旅游宣传促销已形成较大声势，在居民生活中产生了明显的消费导向，国民的旅游意识日益增强，国内旅游已成为国民消费的热点之一，政府为了刺激国民消费，扩大内需，还延长了"五.一”、“十.一”等假期，由此出现了去年“十.一”和今年“五.一”国内旅游火爆的现象。今后，国内旅游消费倾向还会加强，国内居民的旅游需求会越来越大。2007年旅游业发展的预期目标是：旅游外汇收入达370亿美金，增长10%。国内旅游达15亿人次，增长8%。国内旅游收入达6820亿，增长10%。旅游业总收入达10000亿元左右，增长10%。新增旅游直接就业50万人。 二、河南旅游远景规划    河南省具有丰富的旅游资源，便利的交通设施、吸引人的旅游景点、众多的购物场所及特有的饮食文化将吸引大批国内客商前来。目前河南省正在大力发展旅游业，并制定了河南旅游业未来20年的发展规划。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司    近期（2006年～2010年）目标：到2010年，年接待海内外旅游者2亿人次，旅游总收入达到1752亿元，相当于全省GDP的10.53%；旅游业为全省直接提供就业97万人，带动社会就业466万人。建设郑、汴、洛三个大型综合性旅游娱乐中心，开发“禅宗少林”、“梨园春豫剧精品”、“龙门礼佛”、“武皇十万宫廷乐舞”、“牡丹仙子夜游”、“清明上河园”、“宋廷乐舞”等特色旅游娱乐项目。将河南由旅游资源大省建成旅游产业强省。    中期（2011年～2015年）目标：到2015年，年接待海内外旅游者力争突破3亿人次，旅游总收入达到3251亿元，相当于全省GDP的12.7%。旅游业为全省直接提供就业162万人，带动社会就业729万人。将河南初步建成旅游强省，旅游业成为国民经济重要支柱产业。    据规划，河南省将发挥郑州特殊的综合区位优势，重点发展城市旅游、商务旅游、购物旅游和休闲娱乐等产品，将郑州建成我国中部地区重要的旅游集散中心和面向世界市场的旅游目的地城市。打造沿黄河文化长廊，形成河南旅游发展脊柱。培育郑州、开封、洛阳、三门峡、商丘、濮阳六大节点；组织沿黄河南北洛阳旅游线和三门峡—小浪底水上旅游线；建设商丘文化旅游产品群、濮阳龙乡之旅产品群、开封宋都旅游产品群、郑州综合性旅游产品群、南水北调中线穿黄工程旅游产品群、洛阳综合性旅游产品群、渑池古文化与山水洛阳旅游产品群、三门峡金三角黄河生态与文化洛阳旅游产品群八大旅游产品群。    同时，还要发挥以京广线为主要轴线的纵向牵动作用，吸纳沿线旅游产品，丰富产品体系；加强铁路和高速公路沿线的建筑整治、绿化与美化，完善标志和形象展示系统。重点培育郑州、安阳、新乡、漯河、信阳五大节点；整合信阳南湾湖—鸡公山休闲度假产品群、驻马店红色与生态旅游产品群、漯河工农业旅游产品群、许昌三国文化与工农业旅游产品群、郑州综合性旅游产品群、新乡综合性旅游产品群、鹤壁古文化旅游产品群、安阳殷商古都产品群八大旅游产品群。    远期（2016年～2025年）目标：到2025年，年接待海内外旅游者突破5.5亿人次，旅游总收入达到7283亿元，相当于全省GDP的15%。将河南建成现代旅游经济强省，成为国内首选、世界知名的直接旅游目的地之一。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司    以联合申报世界自然与文化遗产为目标，加强区域交通联系，整合旅游资源，培育整体品牌，构建安阳—鹤壁—新乡—焦作—济源南太行无障碍旅游协作体系。联合申报世界地质公园，论证设立伏牛山旅游特区；建设环伏牛山旅游公路，重点打造休闲度假、山水观光、生态科教旅游三大支柱产品群。    按照规划设计，河南省将以城市经济、社会和文化发展为中心，重点培育城市的外向型能力。面对本地居民和外来旅游者，在旅游中心城市重点开发游憩商业区和环城游憩带，并采取商务会展、观光休闲、接待服务和游客集散中心相结合的城市旅游发展模式，将旅游作为城市整体发展的重要组成部分，培育城市综合旅游功能。突出城市特色，加强城市之间的协调，特别是中原城市群之间的合作，实现各城市旅游共同发展。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司第四章国内酒店业发展现状及趋势我国作为东亚太地区酒店业发展的主体，酒店业正经历着一个大发展的时期。回顾过去的20年，中国现代酒店业的发展从80年代初第一家合资酒店“北京建国酒店”开始，到90年代项目的大量投入建设和运营，经历了无序的发展与竞争，步入稳定的增长期。在历经了20多年的风雨兼程，可谓愈挫愈勇，生命力愈加旺盛。作为最早向外资开放的行业之一，中国现代酒店业更是伴随着国际知名酒店品牌的抢滩，正经历着我国酒店业的“战国时代”。我国酒店行业的发展速度可以从行业年度投资额上映射出来，一、星级酒店发展规模数据描述作为旅游行业投资主体的酒店在我国的发展速度更是锐不可当。以下是我国星级酒店近期发展数据：36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司二、省域经济发展规模数据描述（人均可支配收入）我国酒店业的迅猛发展得益于国民经济的快速发展,人们用于饮食的开支和可支配收入的增长客观上都为酒店的发展创造了契机,下表是全国各省份城镇人口2006年10月份的人均月可支配收入（元）:不难发现河南省总体的人均可支配收入数据已经进入全国前八名,远高于目前的全国平均水平,为酒店业的快速崛起提供了必需的“土壤”环境,河南省星级酒店绝对数量和营业收入2004年位列全国省际排名第九。2001-2005年度银行存款余额数据比较36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司2001-2005年度平均可支配收入数据比较各地市的数据也都表现出河南蓬勃发展的步伐,作为衡量地区富裕程度的食品类支出以及占总收入的比例,省内各地区相对差异不大（见下表）。2004年末，河南星级饭店的客房间数4.37万间（全国排名第10）；年度星级酒店客房平均出租率62.78%（10）；实现营业收入33.17亿元（9）；上缴营业税金2.74亿元（8）；到2005年底，河南省旅游星级饭店共有425家，其中五星级酒店4家，四星级酒店35家，三星级酒店169家，二星级酒店211家，一星级酒店6家。2005年省内共有47家新酒店接受了星级饭店评审，获四星级酒店的有4家、三星级酒店的有21家。三、2005年度省内主要城市居民收支数据比较2005年河南省主要城市民收支情况36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司四、中原城市群及郑汴一体化发展战略规划伴随着06年3月份《中原城市群总体发展规划纲要》经省政府批准实施，与《规划纲要》配套的专项规划编制工作进展顺利。中国郑州现代物流中心规划已经省政府批准实施；郑州区域性金融中心规划、郑汴洛城市工业走廊规划、中原城市群空间布局规划、中原城市群生态建设规划、中原城市群综合交通规划等5个专项规划已编制完成；科技、教育、旅游、信息等4个资源共享规划正在编制。从全国城镇体系发展布局看,中原城市群位于京广、陇海两大城镇发展轴的交汇处，是承接东部沿海发达地区产业转移的重要平台和西部地区战略资源输出的重要通道。按照统筹规划、分步实施的原则，“十一五”期间，中原城市群的发展目标是：郑州市的核心地位显著提升，郑汴洛城市工业走廊等四大产业带初具雏型，培育形成一批优势企业；初步形成以郑州为中心，东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的大“十”字型核心区，奠定区域经济协调发展的基础；区域综合交通运输体系基本完善，形成区域内任意两城市间两小时内通达的经济圈；城市功能显著增强，人居环境进一步改善，和谐城市建设迈出实质性步伐。按照中原城市群空间发展布局，首先构筑协调发展的城市体系。中原城市群的城市体系基本架构为：构建以郑州为中心、洛阳为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调，功能明晰、组合有序的城市体系。2010年预期郑州中心城区人口规模分别达到400万人以上，2020年预期郑州市中心城区人口规模突破500万人，成为全国区域性中心城市。进一步将郑州城市功能定位：中国历史文化名城，国际文化旅游城市，全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心，区域性金融中心，先进制造业基地和科技创新基地。其次培育四大产业发展带，并率先建设郑州形成核心区，强化郑州中心城市地位，构建交通区位新优势，加快郑州国际航空港建设，巩固提升铁路枢纽地位，加快建设全国公路交通运输网络枢纽，建设郑州东区综合交通枢纽，积极提升以郑州为主的中原城市群交通枢纽地位，将郑州建设成为全国重要的能源基地，提高产业竞争力，以现代物流业、金融服务业、旅游业、会展业、信息服务业等为重点，大力促进新兴和现代服务业发展，加快改造提升传统服务业，建设科教文化高地并关注提升生态环境承载力，最终建设和谐城市，创新发展机制。国家建设发展中西部的政策导向为河南下一步腾飞奠定了基础,相信在不远的将来,伴随着中原城市群的崛起,河南必将雄踞中原,河南酒店业也将通过与国际酒店大鳄的嫁接,立足本土,具备走出去并且走得好的实力!36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司五、省内酒店业动态 1、郑州2006新年伊始，“2005年度洲际酒店集团吉隆坡峰会”上，中州国际集团下属——中州皇冠酒店荣获四项洲际集团大奖。中州皇冠假日宾馆一年独获四项大奖，这在全球皇冠宾馆中，是独一无二的。所获“2005年度客人最佳满意度”奖项在亚太区皇冠酒店中，是唯一一家，也是中州皇冠连续第六次蝉联此奖项。《福布斯》中文版首届“中国城市投资论坛”“2006中国大陆最优商务酒店50强”中州国际集团属下——索菲特国际饭店榜上有名；河南省旅游星级饭店评定委员会《关于表彰2005年度全省最佳、优秀星级饭店的决定》报告发布，中州国际集团中州皇冠假日宾馆、索菲特国际饭店分别被评为"２００５年度全省最佳旅游星级饭店"和"2005年度全省优秀旅游星级饭店"，并名列榜首；河南中州国际集团在2004年8月组建了中州快捷酒店投资管理公司，截至目前全省项目总数已经超过15家，客房规模超过2000间。中州快捷客房出租率始终保持在95%以上，有些门店客房需要提前一个星期预订；9月16日，国际酒店业大鳄——洲际集团出资与河南省中州国际集团签署战略合作协议，约定成立合资公司，专门负责洲际经济型酒店品牌——快捷假日在中国的推广。此前，中州已引入洲际的皇冠、假日和快捷假日3个品牌。洲际酒店集团将陆续向该项目投入约10亿元人民币。双方目前已初步确定5个投资项目，英国洲际集团对项目的首期投资将达2亿元；2006年12月13日郑州会展宾馆开工建设，预计2009年年底建成。它将与已建成使用的郑州国际会展中心和正在建设的河南艺术中心，成为郑东新区ＣＢＤ三大标志性建筑；10月19日，大河锦江饭店正在组建经济型酒店管理公司，即将推出“大河快捷”连锁品牌，力争三年内在郑州发展3至5家连锁店；２００６年５月３１日，中州国际集团酒店管理公司从全国２０６个酒店管理企业中脱颖而出，荣获“中国饭店业民族品牌先锋”称号，并首次跻身全国饭店业民族品牌四强。2、洛阳    市政府有计划到2010年建设五星级酒店5家。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司2005年10月30日，河南万隆置业有限公司与中州国际集团在洛阳合作经营四星级快捷假日项目酒店签约，项目酒店初步预计于2007年开业。2005年4月20日，华阳广场国际大饭店试营业，由台湾知名企业家王永庆斥资２亿元人民币改建，是洛阳市第一家五星级酒店。    2005年10月11日，洛阳按五星级标准设计的洛阳五洲大厦奠基，占地18亩，投资1.8亿元，客房400间套。3、开封2006年9月28日，开封供水房地产和中州国际集团酒店管理公司喜结联姻，就中州进驻东京银座项目后期管理签订合作协议书。至此，河南省第一家经济型酒店联手皇冠五星管理团队进驻管理的神话诞生。据了解，东京银座项目位居开封市金明大道与解放路交叉口，地理位置十分优越。项目占地约27亩，总建筑面积3.6万平方米，规划沿解放路方向为7层带电梯酒店式小户型（27-39平方米）公寓；临气象局方向为多层住宅（90平方米）；沿金明大道是一栋12层带电梯小高层，自南往北依次是经济型酒店、酒店式公寓（35-45平方米）。其中经济型产权式酒店5000平方米，计划150间客房，初步开业时间预计：2008年初。开封中州国际饭店，原开封东方假日国际酒店，从98年就开始动工兴建的五星级酒店，一度因投资方的原因停工数年，2005被开封本土企业航天集团巨资收购重新开工，委托中州国际酒店管理公司管理并已建设装修完毕，正在进行各种酒店用品招商阶段，预计将于2007年春开业。市重点工程——开元名都综合项目按照五星级标准兴建的开元名都大酒店开工，目前已进入主题施工阶段，预计今年年底结顶。开元名都大酒店是豫东地区首家五星级标准酒店，位于郑汴快速通道开封起点，在金明池原址上临湖而建，建筑主体七层，建筑面积约5万平方米，采用欧式与传统相结合的建筑风格。开元名都大酒店预计2007年10月份正式营业，由开元旅业集团投资开发的。4、新乡2006年6月6日，由中州国际集团酒店管理有限公司管理的新乡首座五星级酒店——河南新乡金谷中州国际饭店在新乡高新技术产业开发区开工奠基，结束了新乡市无五星级酒店的历史。新乡金谷中州国际饭店由江苏金谷集团开发，项目占地5.8万平方米，建筑面积4.5万平方米，一期工程预计2007年“七一”前竣工，36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司12月，新乡辉县丰胜房地产公司与中州国际集团酒店管理有限公司签订意向协议，计划在辉县建设国际四星级标准的丰胜中州国际饭店项目，成为当地乃至新乡地区的代表酒店典范。新乡市重点项目——新乡台北时代广场项目，位于火车站商圈，规划中产权式酒店公寓目由美国速8酒店管理集团管理。六、饭店业市场前景广阔中国饭店业的发展呈现出突飞猛进、全面发展的态势。国内旅游需求的迅速增长，使我国饭店业客源结构中国内需求呈大幅度上升趋势，因此，目前国内酒店市场前景是比较广阔的。去年饭店业的总收入比上一年净增了48亿元，今年可望在此基础上再增加100亿元，达到950-1000亿元，创出历史新高。会展经济、假日经济的迅速发展，以及中国加入WTO进程的加快，对中国饭店业产生了明显的拉动作用。全国饭店的房价普遍反弹，出租率也逐步上升；特别是假日经济的发展，为旅游住宿提出了更高要求。七天长假，全国几千万人外出旅游，各地区、各城市、各景点所有饭店全部爆满，有许多城市出现了容量太小，客人太多的局面，许多客人找不到饭店，严重影响了客人的旅游情绪，已暴露出来的一些问题，在节假期间，各饭店都不得不做好接待更多客人的准备，将能住宿的所有房间，包括会议室拿出来，供客人居住，并且加强提前预订工作，提前做好住宿安排。七、饭店投资细分市场分析整体市场需求扩大，特别是对高星级饭店的需求更大、更为突出是一个主要特点。据统计，从出租率现状来看，当前的市场需求是向高水平发展，星级越高的饭店需求越多，星级越低的需求越高，这反映了当前的市场走势。目前我国的高星级饭店客房比例与欧美市场相比比较吻合，但远远低于亚太地区的比例，并且地区分布极不合理，中西部旅游市场的开发带动了饭店市场的崛起，因此发展高星级饭店可以借西部大开发的热潮的向中西部市场积极发展。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司根据全球酒店投资服务公司仲量联行最新发布的《中国酒店市场研究报告》,自2000年以来,高星级酒店日均房价一直在持续增长，高涨的需求引来汹涌的投资热潮。根据该报告,今年上半年,上海四星、五星级酒店的日均房价为1164元,而五星级酒店日均房价达到1678元,紧逼香港五星级酒店房价水平。高星级酒店瞄准金字塔尖人群的腰包，更是文明社会发展到今天的必然产物及象征。豪华酒店和经济型酒店品牌占据其中的多数席位，表明在世界酒店业发展的今天，它们代表着主流。纵观我国酒店业近年来的发展，酒店建设总体数量虽以中档酒店为主，但是高星级酒店不但拥有高的房价还拥有庚高的出租率，盈利情况看好。在当今不饱和发展的局面下，豪华酒店必将成为近段时期我国酒店业发展的主流。按照国家现行的着重发展中西部的战略要求，河南将毋庸置疑成为进一步的发展热土，伴随着中原城市群的崛起，河南从经济总量上势必会有一个比现在好的多的结果，发展的契机注定为省内各个行业的再提升提供了证据，作为朝阳产业的酒店业必将首当其冲。近几年酒店业的良好发展以及未来中国经济、展览、体育等事业的发展更是为高星级酒店的未来发展提供了巨大的契机，建造高星级酒店的社会效益和经济效益已是毋庸置。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司第五章区域中酒店发展情况及规划酒店SWOT分析一、郑州市经济发展数据描述参照《2005年郑州市国民经济和社会发展统计公报》对郑州市经济的描述，全年全市国民经济持续快速健康发展，经济总量迈上新台阶。年末全市总人口716万人，其中城镇人口424.1万人，非农业人口266.3万人，初步核算，全市生产总值达到1650亿元，比上年增长15.8%，人均生产总值23171元。其中第一产业增加值72亿元，增长7.0%；第二产业增加值873亿元，增长18.7%；第三产业增加值705亿元，增长13.9%。产业结构调整有新的变化，三次产业结构由上年的4.7∶50.2∶45.1调整为4.4∶52.9∶42.7。非公有制经济蓬勃发展，完成增加值875亿元，增长22.0%；占生产总值的53%，比上年提高3个百分点。积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到59.2%，比上年提高1.2个百分点。固定资产投资快速增长，投资结构进一步优化。全年全社会固定资产投资完成820亿元，比上年增长28.6%。其中第一产业完成投资24.1亿元，比上年增长88.3%；第二产业完成投资303.5亿元，增长43.7%；第三产业完成投资492.4亿元，增长19.1%。城镇固定资产投资完成610.2亿元，增长36.0%。其中，国有及国有控股单位完成投资237.9亿元，比上年增长1.7%；民间投资完成313.5亿元，增长66.2%。房地产开发完成投资168.1亿元，增长38.0%。工业投资力度加大，全年完成212.1亿元，增长55.4%。其中电子行业投资增长716.7％，煤炭行业投资增长284.1%，建材行业投资增长68.7％，食品行业投资增长88.0%，纺织行业投资增长61.8%。旅游业总收入持续快速增长。来我市观光、旅游以及从事各项交流活动的境外人员20.9万人次，比上年增长20.1%。其中港澳台同胞7.9万人次。全年旅游总收入178亿元，比上年增长28.4％，其中旅游外汇收入7769万美元,增长39.5%。全年接待国内旅游者达1771万人次，比上年增长29.3%；国内旅游收入173亿元，增长29.1%。国际国内旅行社有189家，增长3.9％，星级宾馆有114个，增长1.8％，获得经营许可证的旅游景区（点）有45家，增长2.3％。下表是郑州市近几年的人均可支配收入增长情况，从2003年开始人均收入1000美金以上，36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司国际上有不成文的法则，一个国家或一个地区人均GDP在1000美金以上，恩格尔系数（生活质量指数）在50%以下，则这个国家或地区就有文化消费需求和文化消费市场，结合世界旅游组织预测，将使旅游业及其相关产业有一个大的发展。指标单位1990199520002003200420052005比上年度±%市区城镇居民人均可支配收入元149645356458864796671097713.6农村居民人均纯收入元6921555291236314183477414.1在岗职工年平均工资元901713537150241669411.1二、郑州酒店数据描述与比较作为河南省会的郑州,各项经济指标均居省内首位,同样也是各大酒店逐鹿中原厮杀的主战场，目前郑州酒店市场上挂牌四星以上（含四星）的酒店有：河南中州皇冠假日酒店、郑州索菲特国际饭店、河南中州假日酒店、中州快捷假日酒店、郑州御花园酒店、河南省黄河迎宾馆、长城饭店、郑州未来康年大酒店、郑州裕达国贸酒店、兴亚建国饭店、丰乐园大酒店、开来大酒店、中都饭店、大河锦江饭店、红珊瑚酒店、新华建国饭店、河南郑州金桥宾馆；2005年度开业按照四星级标准建造的酒店有：郑州中州国际饭店、郑州光华大酒店、中牟牟山宾馆；计划筹建中四星级以上酒店有：会展中心酒店。目前郑州市范围内，郑州中州国际饭店、郑州御花园酒店、信阳羚锐大厦、龙祥宾馆、中牟牟山宾馆均由中州国际集团酒店管理有限公司以不同形式委托管理。以下是省会主要高星级酒店的情况介绍：36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司酒店名称酒店星级地址房间数量开业时间新近装修标间门市价最低价格管理公司隶属单位河南中州皇冠假日酒店五星级金水路115号222199520031405798（双早）洲际酒店集团中州国际集团郑州索菲特国际饭店五星级城东路289号289199920031070618（不含餐）雅高集团中州国际集团河南中州假日酒店四星级金水路115号166199520031126498（不含餐）洲际酒店集团中州国际集团中州快捷假日酒店四星级金水路115号27019812003538348（不含餐）洲际酒店集团中州国际集团郑州御花园酒店四星级黄河北街9号1302004588280(双早)中州国际集团河南亿星实业集团郑州中州国际饭店四星级农业路71号1262005916418(含单早)中州国际集团道成集团中牟牟山宾馆四星级中牟新城区经四路1322004398258（双早）中州国际集团县国土资源局河南省黄河迎宾馆四星级迎宾路1号53019972003780429(含双早)　自己管理省接待办长城饭店四星级经三路14号2012000748408（双早）　自己管理长城铝业集团郑州未来康年大酒店四星级未来大道69号26319972006948438（不含餐）康年酒店管理公司郑州商品交易所兴亚建国饭店五星级金水大道东段机场路86号342199720061380598（单早）建国集团　兴亚集团丰乐园大酒店四星级南阳路北段266199620031298498(双早)　自己管理私营开来大酒店四星级丰产路111号1002000702378(双早)　自己管理省国税局中都饭店四星级航海中路99号30019962002568388(双早)　　郑州裕达国贸酒店五星级中原中路220号35619991432780(双早)　自己管理私营　 大河锦江饭店四星级花园路66号2962002980428（单早）自己管理省报业集团红珊瑚酒店四星级二马路20号167199620021080450（单早）　自己管理　江海集团新华建国饭店四星级人民路22号1592003980498（单早）建国饭店管理公司河南省新华书店河南郑州金桥宾馆四星级金水路43号16919892001782380（双早）　自己管理中原油田郑州光华大酒店四星级瑞达路68号1802005736388（双早）上海和平饭店光华股份、开发区管委会三、未来发展方向及竞争性酒店信息描述商务散客群体因其相对较低的成本并能从客源层次上提升酒店的整体档次，多为酒店业内所追捧，郑州城市的高速发展从数量上会使本地商务散客群体有一个明显的增多。我们看重商务散客群体一方面由于其能为我们带来可观的经济利益，另一方面相比起来其接待成本最优，还能通过口碑传播为酒店获取不菲的品牌社会价值，胜算自然在握。基于此，我们将主要的客户群体定位于商务散客，充分考虑他们的需求，在酒店建设可能的情况下予以超前显现，势必在目前郑州的酒店格局中“亮剑”，在不远的将来定能有所突破。以商务团队群体做为主要目标的会展酒店市场正在全国范围内36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司逐步壮大，在会展经济高速发展的今天代表了郑州酒店业发展的方向，伴随着郑州城市地位的不断提升，集会议、住宿、餐饮、娱乐以及会后旅游有酒店统一安排的发展模式将作为郑州酒店业发展的一座里程碑成为一段时间的主流。总体来看，我国酒店业“一高一低，两头发展”的规律在郑州得到了很好的验证，经济型酒店和高星级酒店发展迅猛。据省统计局、省旅游饭店协会的最新数据统计记录，四星级酒店的平均房价达到441元，常年入住率平均62.5%；本市五星级酒店生意颇好，平均房价678元，平均出租率71.2%，远高于全国五星级酒店的平均出租率。每年中秋节、圣诞节期间，省城高星级酒店更是赚得“金玉满堂”。通过对五年来我国星级酒店硬体投资数据的研究，我们得出的同样是星级酒店的建设正在如火如荼的进行中，大家都看好2008年奥运会这个大舞台，都有志于在这个体育搭建的舞台上“演”好自己的节目，体育世界一体化的今天，为郑州酒店行业的高速发展创造了契机。值得一提的是近五年来省会以锦江、建国等一批联号饭店的改制和成立并迅速站稳脚步，与老牌的连锁饭店一起成为郑州酒店市场主力军，反映了饭店连锁时代已经悄然走进我们。伴随着部分酒店对其经营的餐饮、娱乐等项目进行外包，是酒店细分市场时代的产物，细察其中各有千秋，并不具有普适性。以下是大河锦江运营的状况，从地理位置上来看，其数据很值得参考。位于农业路上的中州国际饭店是由河南道成实业有限公司按照国际四星级标准建造，由中州国际集团酒店管理有限公司管理，占地面积3349平方米、建筑面积33286平方米。项目拥有标准客房126间，超过两百个床位；拥有各式餐厅4个，餐位总数940个，其中中式餐厅营业面积超过2000平方米，座位数880个；经营菜系有台湾燕鲍翅、川菜、湖南菜、湖北菜、粤菜、杭帮菜；酒店拥有大小不等的会议室4个，总面积超过700平方，员工总数240人。自2005年11月11日开业以来，客房平均出租率稳定在80%，平均房价经过合理调整稳定在420元左右，客房年收入超过1600万。位于郑州市花园路与纬五路交汇处的大河锦江饭店，总建筑面积4.2万平方米，拥有标准客房、豪华套房265间（套），6500平方米开敞式写字间，4500平方米的餐饮面积，会议中心设有可容纳350人的多功能厅和大小会议室及展厅11个，地下建有百部车位的停车场。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司2005年平均出租率接近70％，写字间出租率在95％以上；经营利润率逾36％，被业内人士称为中原饭店业发展中的“黑马”。高星级酒店的优势在于客房，劣势在于酒店餐饮，大而全的附属设施及高额营业费用是发展的威胁所在；伴随着人们消费理念从“隐形消费”到“实惠消费”，酒店餐饮迫不得已降低门槛，个人在酒店餐饮消费所占比例的逐步升高成为高星级酒店发展的机会点。目前省会高星级酒店餐饮个人消费比例约占10%，主要是以假日消费和婚宴为主，值得一提的是索菲特国际饭店，除客房生意兴隆外，其餐饮个人消费比例高达40%，这也为高星级酒店的发展做出了典范，着实成为酒店餐饮的楷模。四、HOPSCA·豪布斯卡背景资料所谓HOPSCA，是指集酒店HOTEL、写字楼OFFICE、主题公园PARK、大型购物SHOPPING、俱乐部CLUB与公寓APARTMENT等多种业态整合运做的地产开发模式和建筑群落。 　　 一、HOPSCA的源起、国际领先性    自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。作为一种高档物业，HOPSCA普遍流行于欧美及东南亚海湾地区。闻名世界的纽约第五大道正是HOPSCA的经典代表。亦因其代表着美国“最高品质与品位”生活而成为吸引世界各地旅游者趋之若鹜的国际旅游胜地；法国拉德方斯的HOPSCA规划模式亦是一个成功的例子。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。  36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。    二、什么是HOPSCA？    1．HOPSCA的概念    HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。    2．HOPSCA的两种表现形式    A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；    B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。    3．HOPSCA的特征    HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。    高可达性    HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。    高密度，集约性    建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。    整体统一性    建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。    功能复合性36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司   HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。    土地使用均衡性    HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。    1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；    2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。    空间连续性    1、平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；    2、立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；    3、空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。    内部、外部联系完整性    HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。    巨大的社会效应  因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。    巨大的升值潜力   36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。    三、HOPSCA地产模式出现的必然性    长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物。  可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。还要看到，城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。    四、HOPSCA与城市发展息息相关    1．现代城市发展特点36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司    中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运动作模式已进入积压个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。    其实城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况，而在于在区域发展的情况，以珠三角、长三角、环渤海城市群为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。因此，在做大，做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要努力方向。以下是现代城市发展的几个集中特点：    a)城市功能多样化    城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。    b)城市形象特色化    长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。保护与发掘城市的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最重要的手段。    c)城市环境生态化    未来的城市发展将走可持续发展之路。现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。中国城市在经历西主城市“大发展、大破坏”的老路之后，今天终于明白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发展的重头戏。    d)城市资源集约化    城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，取得资源集约经营的最佳效用。城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特征与价值特征。城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。为此，注重提高城市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征。    e)城市空间多中心化36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司    发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，反映在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏，我们不可能说明哪一种模式孰优孰劣，但无论哪种模式或发展格局，卫星城镇可能是未来大城市扩张的必要途径。无论大城市还是中小城市，围绕一个城市中心“摊大饼”的发展模式已经为城市营运所抛弃。    f)城市生活社区化    中国过去的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即人们以自己所工作的单位为核心。市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，在中国市场经济比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。未来中国二三线城市生活社区化的发展趋势将特别明显。    2．HOPSCA与现代城市发展    中国城市发展特点表明，HOPSCA作为城市最重要的构成单位，其发展趋势与城市发展息息相关。    首先“城市——区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有推动性、对城市中心具有强化作用。    其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特征，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益；同时在规划设计上利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流。    五、HOPSCA地产模式的价值体现    1．HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值    现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。    一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。    2．HOPSCA代表了一种全新的生活方式36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司    HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。    六、郑州HOPSCA时代来临    1．郑州城市发展进程    郑州房地产的发展模式开始从单一的住宅、商业开发，向住宅、商业、休闲综合开发的模式转变。这是郑州房地产发展的一个进步。    2．HOPSCA形成的必需条件    不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：第一，它必须位于城市中心区，市中心核心地段、城市各种资源决定了它天生的优越，商业的繁华及至上的生活；第二，她必须拥有大规模建筑体量，只有大规模建筑体量才可以完美演绎她丰富的业态，缤纷万象的生活！也就是说，只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台。    3．HOPSCA魅力街区呈现郑州大地    在郑州市的中心区，紫荆山沿路土地资源日渐紧张，可供开发的大规模地块非常稀缺，由河南中信中原开发的方圆创世项目规划于紫荆山路与陇海路交汇处，在土地稀缺的今天，在郑州市中心建设大盘亦显得格外珍贵。 高尚住宅生活标准：新古典主义，品位生活    住宅由16栋小高层、高层组成，整体采用简约新古典主义风格，中轴突出，每栋住宅都朝南向布局，入口及中轴建筑拔高，形成主体楼盘的向心趋势，强化社区的中心感，塑造强烈的都市空间性格，同时使您可以享受中心绿地景观；沿街建筑采用西高东低，形成大波浪连续的街道界面，强化恢宏大度的空间气势，临街商业采用内廊形式，打造高贵品质。    高档酒店，国际商务交流平台    酒店将采用新古典风格建设，外立面典雅，现代。运用国际标准完美打造，内部设施先进，环境温馨，仿佛在繁华闹市中另开一处绿洲，成为商务、度假的理想之地。    5A级高档写字楼，现代办公新空间36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司    写字楼按照5A级写字楼标准进行设计建设，共25层。写字楼满足现代化办公的需要，无论从硬件设施，还是周边环境都在郑州位列前茅。办公空间可自由组合，单层可以分割成面积各异的办公区域，也可以根据客户需求设计豪华董事长套房，满足不同规模公司需要，为成功企业量身定做，内部设施与现代的各种商务活动相配套，与大型卖场有机结合，一起成为该区域地标性建筑。    园林设计：出则繁华、入则宁静    园林和建筑的新古典主义风格相统一，将浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合组织景观空间，展现一种华贵典雅、时尚现代的新都市空间——“出则繁华、入则宁静”的新都市住宅区。园林以小空间里演绎大环境、在大环境里构筑小浪漫，运用平面构成的原理，以曲线和直线的不同组合，在不同的组团内运用亭、廊、木栈道、木平台等造景素材营造各种休憩、观景、娱乐的小空间，丰富园区的整体气氛。    购物广场规划特点：区域商业中心，商业风情街    共四层的商业裙楼将丰富您的日常生活。一层到三层将引进全国乃至世界性的大型商家，生活所需应有尽有；第四层为泛会所，建成后，室内泳池、各种康体设施将满足您的休闲、娱乐需求！    此外项目600米商业风情街，为您带来流光溢彩的时尚生活新体验。时装店、精品店、唱片区、茶艺馆……为您全情开放。闲暇时到茶艺厅喝茶对弈，或是到书屋里看看书，尽享精致人生。    会所配备标准：商务、健身双会所，生意生活两全其美    双会所配套专为懂得享受生活、品味细节的您而设。健身室、瑜珈室、台球室……动感无处不在。在这里，您可以感受得到方圆创世对您的浓浓关怀和体贴之情，丰富的休闲设施让您身心放松，感受健康自在的生活。  五、项目酒店规划介绍、SWOT分析及运营模式探讨（一）规划项目酒店介绍规划中的项目酒店位于紫荆山路与陇海路交叉口，是方圆创世综合社区附属酒店项目，方圆创世项目在市中心中轴线地带，拥有超大规模的建筑体量，当之无愧是紫荆山路第一大盘，更成为这条城市中轴的核心，影响整个中心区的发展。项目所处郑州方位及周边单位情况分布参照下图。（中心点即为项目酒店所在地）36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司    方圆创世项目距离火车站仅2公里，距飞机场高速入口仅3公里；周围多达十余条公交路线，市内交通网路发达，对外交通非常便利。德化步行商业街、火车站商业购物区等都邻近于此，周围学校、医院齐备。    方圆创世汇集了中心区交通、商业、教育、医疗等资源，结合自身的多种业态，转换成更强大的城市资源能量，形成中心区庞大的资源聚合磁场。    在中心区拥有37万m2超大建筑规模，将六种业态资源整合在一起，方圆创世不仅让紫荆山路拥有了地标，更影响了中心区的商业、商务、居住的发展。然而这座中央城邦不仅单纯地拥有了HOPSCA的模式，更把HOPSCA“融汇、交流、影响”精神融入其中，引领郑州城市建设的进步！如效果图所示：“方圆创世”是由中信集团下属中信中原置业有限公司投资开发，36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司河南中信中原置业有限公司是中国中信（集团）公司在河南发展汽车工业的投资主体——中信中原汽车有限公司的下属企业。“方圆创世”项目整体总规划建筑面积33万平方米，项目用地是目前郑州轻型汽车制造厂的旧址。是一个集写字楼、酒店、商场、商业街、中高档住宅的城市综合体。项目沿紫荆山路向北170米，沿陇海路向东近600米，总占地约163亩地，120余亩为纯住宅居住区，中商业项目占地43亩地。项目规划由一栋21层星级酒店、一栋25层5A级高尚写字楼、一座4层商业群楼、600米的商业风情街、生态园林、4万平方米的购物广场、4000平方米的双会所、16栋小高层、高层组合而成。规划中的四星级酒店设计单间套240、双间套28套、三间套一套；西餐厅（咖啡厅）、中餐厅、多功能厅各一。西餐营业面积450平米左右，容纳就餐人数300人；中餐面积含包间2000平米左右，大厅容量设计为150人，面积220平方左右，包间22个：其中标准台面16个，6人台5个，22人台一个；多功能厅面积按照500平方设计。会议室容量设计按照300人一个、150人一个、80人一个、20人两个；设置高尚会所，项目分为游泳池、健身房、KTV、高尚SPA。其中KTV按照18个包房设计（迷你房间2个、中型包间9个、大型包间6个、VIP房间一个）。（二）SWOT分析Ø项目优势1.HOPSCR模式引领时代、开创中原第一，完善的配套设施客观上为酒店的人气积聚创造了得天独厚的条件；2.项目位置地处金水区管城区交界地带，商务资源丰富（见下表）；3.酒店自身位于并依附于高尚社区，精确目标人群；便于通过较为针对性的营销策略培养消费主体；4.中原城市群的发展将所在区域重要性显著提升，客观上为酒店建成后的良性发展提供了丰富的土壤。5.引进中州国际品牌酒店管理公司进行专业管理，直接导入成熟的先进管理体系，迅速取得竞争优势。36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司Ø项目劣势1.高投入，投资收回期长；Ø发展机会1.紧密围绕方圆创世信托基金购买客户群，打包定制服务项目；2.打造会员与散客兼顾的高档休闲型俱乐部，有针对性的选择顾客，打造中原一流商务会所；3.高度信息化设备设施的配备，打造未来商务首选居所；4.针对现有四星级酒店的目标客户进行开发；Ø面临威胁1.伴随着酒店人力等各项成本的不断加大，高星级酒店进入微利时代；2.现有五星级酒店的定向促销打压；3.东区会展五星级酒店的先入为主。（三）运营模式探讨1.目标客源市场分析；先看下面的消息：36 ZhongzhouInternationalGroupHotelManagementCo.,Ltd中州国际集团酒店管理有限公司《百瑞宝盈三号集合资金信托计划（方圆创世）》于2005年9月5日正式成立。筹集信托资金共计人民币8000万元，其中A类2606万元，B类5394万元，信托期限均为三年。本信托资金专项用于“方圆创世”项目工程建设、配套和相关费用支出。房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。继黄河大观、顺驰、建业发行房产信托之后，河南中信中原置业有限公司已于2006年9月发行信托，筹集到信托资金共计人民币8000万元。围绕现有的购买房产信托的客户群，将其作为主要的目标营销群体，就是从利润最大化的角度瞄准了靶心。在大家都把目光投向商务群体的当下，这样做就是有的放矢。1.经营模式分析；项目规划中的裙楼4楼作为泛会所，营造属于高尚“私”一族的俱乐部，配合以高科技代言的酒店做为附属设施，将“私”的概念彻底融入到酒店的经营中，有选择的细分市场，依靠会员制将“私”进行到底，做足、做好收益管理是我们的终极镖靶。2.“城中城”理念的营造。在资源日益匮乏的今天，美国人将目光投向月球，在面临自己假想的危险（受其它星体撞击）时，则设法营造一座浓缩精华的地下之城来躲避风险以伺重建属于自己地更和谐社会；欧洲人建立经济共同体来充分地运用资源设法“肥水不流外人田”。筛选金字塔尖的人群进入我们营造的“城中城”中，通过提供给他们一种高层次的全部服务来获取我们所想要地将成为我们传播的理念，期待着这一天的尽快到来！（完）36'