基于poweron项目管理系统房地产项目成本控制探究

'基于PowerOn项目管理系统房地产项目成本控制探宄StudyonRealEstateProjectCostControlBasedonPowerOnProjectManagementSystem胡龙伟HULong-wei曰张英杰ZHANGYing-jie(青岛理工大学管理学院，青岛266033)(SchoolofManagement,QingdaoTechnologicalUniversity,Qingdao266033,China)院利用项目管理软件集成系统进行企业级项目管理得到了许多尝试和推广，是企业提高管理效率、有效控制成木的工具，为企业带来了很好的管理效果。运用项目管理软件，建立项目管理模型，在项目管理的各个环节中进行成木控制研究。房地产企业通过在PowerOn平台上做项目管理与成木控制的尝试，主要从企业的组织管理机构、项目前期策划、设计、招投标、施工、竣工验收维修等阶段，探究开发过程中成木控制效果。Abstract:Theuseofprojectmanagementsoftwareintegrationsystemhasgotalotoftrialandpromotioninenterpriseprojectmanagement.Itisaneffectivetoolforenterprisetoimprovetheefficiencyofmanagementandcontrolthecost,andhasbroughtgoodmanagementresultfortheenterprise.Theprojectmanagementsoftwareisusedtobuildaprojectmanagementmodel.Costcontrolisresearchedineachlinkoftheprojectmanagement.RealestateenterprisestrytocarryoutprojectmanagementandcostcontrolonthePowerOnplatform,mainlyexploringthecostcontroleffectfromenterpriseorganizationandmanagementagencies,theearlystageoftheprojectplanning,design,bidding,construction,completionacceptanceandmaintenancestage.关键词院成木控制；项目管理；PowerOn；集成系统；房地产开发Keywords:costcontrol；projectmanagement；PowerOn；integratedsystem；realestate development院F406.72院A院1006-4311(2014)18-0003-040引言项0管理是一个动态过程，从项0实施前规划到执行中过程控制再到项目完成后评价，都需要大量的数据与信息管理工作，同吋与项0相关各方的参与各方单位，也是实现项B管理的保障。面对复杂的大量的动态信息以及复杂琐碎的管理，使得项0管理软件的应用逐渐得到推广。很多时候，我们的0光都落在如何进行成本控制的问题上，其实，房地产企业成本控制之所以出现许多漏洞，与其企业项B管理是分不开的。项0管理是成本控制的前提，如果我们要找成本控制的本源，应该找到项0管理的组织模式上来，不同的管理模式对于成本控制的效果是不一样的。因此，我认为解决房地产成本控制问题的关键，首先在于找到房地产企业项B管理的缺陷，对缺陷进行修整，建立完善的项B管理组织结构，制定项0管理计划与0标，从本质上进行成本管理，效果必然事半功倍。关于在成本控制中存在的问题主要表现在以下几个方面：淤偏重于事后控制，成本控制的顺序为先发生费用之后通过费用核算进行成本分析，最后根据分析结果调整成本计划，成本控制过程缺乏主动性。于对施工过程中出现的变更不够重视。在施工之前图纸会审等交底工作做的不到位，导致图纸与实际情况不符，产生变更，由此增加工作量和额外费用。盂合同管理不严密，难以及吋了解工程合同的执行进度。合同管理是成本控制的基础，成本费用的产生依据来源于合同，实际工作中，对合同的监督执行很薄弱。榆组织中人员的成本控制意识不足，在项0部里，大家普遍认为成本控制是成本控制部门的工作，与苏他部门没有关系，缺乏全局意识。1PowerOn项S管理平台建立1.1系统设置在进行项0管理前，利用PowerOn软件自定义用户编码的亮点功能为房地产项S编制统-的编码规则，使企业能够实现通用的编码体制。同吋也对全局参数进行了设置，为开展企业级、项0级管理做好准备。1.2企业级数据建立在企业级数据建立模块，主要进行了企业单位定义，企业部门定义，项0分类定义，人力资源定义和图纸文档定义五部分内容。通过这 些操作，初步建立企业的管理结构。项0管理平台的构建，是企业原奋结构的继承，也是在原有基础上进行改革的契机，通过构建项0管理平台，能够发现原奋组织的不足，通过合理的规划和改革，优化组织结构。因此这也是我们之前首先要组织主要管理人员即领导层实施的原因，通过领导层，才奋权进行改革和优化。领导参与，上下沟通是软件平台的保证。项目管理平台不是只针对某一项工作进行的管理，而是从企业组建开始，就己经在平台中展现，充分说明了项B管理平台是一个集成的管理平台，冋吋合理的组织机构可以有效的分配资源，提高人员的项B沟通，降低成本损耗。企业的组织管理机构形式也是成本控制的决定因素，不同的结构会冇不同的成本管理措施，产生不同的成本控制效果。通过创建项0分类可以分别对多个项0进行管理，对于企业管理来说，体现的是集成化的管理，使每一个项0都能受到企业的统一管理；对单个项0来说，体现的是专项的管理，不同项0之间互不影响，每个项0都有自己的工程数据和信息档案，可以追溯。这也是项0管理软件平台，为我们提供的符合实际操作的科学管理模式，既有集成，又有分化，也体现了平台并没有脱离现实，而是现实的优化。1.3工程数据建立工程数据建立主要是针对单个工程来说的，进行工程数据定义前必须进入要管理的工程项0才能进行操作。在工程数据定义中，主要完成的工作有：淤项0概况设置；于工程部门定义；盂岗位分解结构定义；榆项S级管理WBS设置；虞支付项分类定义；愚质量分解结构定义；舆费用科0分类定义；余图纸文档分类定义；俞定义用户。2PowerOn项0管理与成本控制2.1计划综合管理与成本控制成本控制的关键在工程项0实施的前期，通常前期成本控制工作的效果直接影响后续成本，因此我们越来越多的提出了建立全面成本控制的思想。在PowerOn中，通过WBS（工作分解结构）来划分项0工作的范围，通过MBS（管理分解结构）统一反映项目实施的组织结构与管理网络。以作业作为项B管理的基础对象，以进度计划将网络计划与流程有机结合。通过在作业上加载人材机资源、支付项、质量检査项、危害因素等信息，实现资源需求计划、资金支付计划等多种辅助计划的 编制并直接反馈计划的执行状况，实现在项0管理中对于成本控制的动态追踪与控制。淤进行项0WBS定义。根据项0的运行情况定义项0WBS（工作分解结构），将开发项目分为立项准备阶段、前期规划阶段、设计阶段、工程招投标阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后管理阶段等7个阶段，每阶段下设主要控制节点。于添加作业。在“计划与综合”模块中添加作业，建立作业逻辑关系，在作业状态中，通过工期，资源以及支付项的关联实现与成本控制衔接，在实施作业过程中进行有效的成本控制。行成如图1作业管理界面层，通过此作业层行成成本控制的跟踪和反映。2.2招投标管理与成本控制招投标阶段的成本控制也是影响项B成本控制的关键之一，在此过程中我们通过生成招标记录，招投标文件审批流转，签订合同等方面进行软件的应用设计，如图2。由此生成的合同作为以后拨款、验收、结算的依据，为成本控制提供依据。2.3支付、费用管理与成本控制2.3.1支付管理与成本控制支付管理与费用管理是两个联合使用的模块，它们的主要功能就是管理合同，同吋也对合同跟踪执行进行监控，从支付项的建立到合同，到进度款申请的生成，都在这个模块中实现。在这一环节中，成本控制的重点在于支付项，资金根据支付项的记录流入或流出，因此，我们更多的是看到已产生的各项费用支付，无法进行主动控制，这就要求我们在进行项0工作的吋候树立全局、全面的观点，认真核对、核实每一项支出费用以及盈利，分析超支数据的原因，并做好记录备案。淤创建支付项。在项目开发过程中会发生各种各样的支付情况，在本文中只列举几项典型为代表,建立土地费用支付项、勘察测绘费支付项、单体设计费支付项、土石方合冋支付项等。于工程进度款申请。根据所签署的合同规定，由施工单位递交工程进度款申请或形象进度报告。企业成控部人员对施工单位递交的进度款申请进行核对，无误后向上级领导汇报核对情况以及向财务部门申请拨款。图3为根据工程合同生成的进度款记录。孟合同付款。在制定工程合同记录吋，我们制定了合冋的付款计划，按计划付款，使得开发商能够更灵活的进行资金的筹集与调配，使资 金动起来，有效提高成本控制的能力。如图4所示。2.3.2费用管理与成本控制费用管理是保证工程在己批准的预算内完成的管理过程，是项0合同控制的具体体现，费用管理应该与进度计划结合，从而体现费用控制的计划性、0标性。本文采用费用工作表法，以矩阵列表显示，以费用科0为水平行列。通过工作表实时反映当前企业或项目的费用状态，由于采用过程记录控制，任意一个科0上费用超标都能实吋预警，同吋发现问题后，我们可以对各种记录冋溯来查找费用超标的原因，并且将所有涉及费用的业务工作有机地联系在一起，通过费用分摊如图5、图6反映在费用工作表中，通过过程管理达到费用控制的目的。2.4材料管理与成本控制材料管理是项B管理过程中很重要的一部分，材料款一般占整个项0资金的60%-70%。对材料管理也是对整个项0成本控制的一个重要方面，从材料计划的编制，到需求的确认，到采购招标记录的产生，到合同的执行以及到货的跟踪和领用申请的分析是“材料管理”模块的主要特点，记录之间可以相互关联，跟踪更为简单。淤材料分类，在进行材料管理之前，必须进行材料分类。根据工程所需将材料分为商品混凝土、钢筋、管材、电缆、桥架、木材等材料。随后在选定的材料分类中添加材料项，创建材料库。于材料采购过程管理与成本控制。创建材料清单，进入“项H记录”模块“合冏管理”中选择材料清单，通过建立材料库，有利于进行材料计划以及甲供材的选择。通过材料清单创建请购记录，并从请购记录中创建如采购合同。根据合同支付条款支付合同，在合同中设定支付条款；根据采购合同里约定的到货吋间和库存，进行采购到货记录，按吋收货并进行登记；进行材料入库，当收到货物吋，应该仔细检查，确认收货成功，并进行登记，登记成功后便可以根据审批通过的材料供应计划出库，将物料投入到施工中。当工程部收到施工单位的材料供应计划或者工程部自拟材料供应计划吋，首先进行审核，审核通过后转成本控制部核算最后报给物资部，物资部根据核算批准的物资材料进行材料出库，在这过程中，成本控制要点在于工程部在收到材料 供应计划吋，应该认真审核，然后转成本控制部核算，不能完全依靠成本控制部核算，物资部在接到核批通过的出库单后，进行检查，确认无误出库，最后生成出库单。2.5流程管理与成本控制通过管理作业把所奋与项B管理相关的所奋事物纳入计划、执行、控制体系。建立预定义与非预定义的管理流程，实现管理责任、工程记录、图纸文档的审批流转。如图7管理作业在触发条件满足后进行流转，在成本控制方面，等同于制定了成本控制乃至项S管理的制度，使得成本控制的每一个环节都有可控之人，真正的实现节点控制。2.6图纸文档管理与成本控制项目管理是一个动态的过程，在这个过程中产生的图纸文档很多，如图8,有一些是过程中的文件，有一些文件与工程结算等费用的划拨有着密切关系，通过管理平台，我们将文件资料进行归档备案，使得发生的每一笔文件都能有迹可循，从而降低遗失文件造成的费用损失。3总结3.1项0组织模式在管理系统中体现在建立PowerOn项0管理平台的过程中，根据公司的实际情况、项0的特点以及未来发展需要，对公司组织机构进行分析研究，建立了以项0为向导的公司组织机构，这种模式使得组织机构更具有弹性，权责利的关系更趋向于灵活，最大的优点在于苏项0组的成员仍属于一个部门，保证了企业组织和项0工作的稳定性，冋吋也使得项0人员随着项目开展积累经验不断提升自己，这种模式的展开适用于目前公司的运作情况。3.2管理作业流转明确责任在实际的工作过程中，经常会出现，一些工作的流程和管理范围越权越级现象，必须加强部门之间，工作人员之间的相互协调，增加了协调的工作，但是却没有起到很好的效果。PowerOn软件中审批流转的环节，我们设置了管理作业和预定义管理的功能，使得每一项工作都有清晰可循的工作流程和制度，只有按照程序层层流转，文件记录等才能够最终行成，这样就无形中划定了部门之间的工作范围和职务，通知针对成本控制方面，形成了全局成本控制的观念，使得每一个成员树立成本控制意识和责任。3.3集成式管理提高项B可控系数PowerOn管理平台使得每个人都有自己的管理界面和权限，将手工作业变成电子作业，利用数据说话，这对于成本控制 来说是最有利的条件。通过平日里对于数据的积累，等到关键吋刻用的吋候，直接在软件中便可得到实吋的跟踪和追溯。软件中每一项工作记录，都具有相应的关联，并II与项目开发过程中的工作相关联，实现了项目管理的实时性。3.4费用管理更科学，更清晰在费用工作表中实吋反映项S资金情况，对每个科0上的进出对比给项0的赢得值计算提供依据。冋吋每笔费用的来龙去脉都记录清楚，让费用的追踪变得清晰。此外多种视角分析数据更利于成本、费用分析，分层统计汇总，从多种角度分析数据，灵活的报表让所见即所得变成现成，自动事务预警功能让用户对要处理的事务一0了然。3.5多用户管理，多角度参与项目管理在PowerOn项目管理平台中，我们可以通过设置用户的权限，使得除开发商之外的监理、承包方、设计单位等也参与到项0管理当中来，每一个角度都有特定的责任要求和浏览权限，使得开发商既能确保企业自身的管理，又能进行项0的全面管理，追溯到成本就得到了冇效的控制，对项0成本行成了自上而下的监督与控制。通过利用PowerOn项0管理软件，建立企业及项0的管理过程，得出结论，在项目管理过程中解决成本控制问题的关键需要以全局项目管理做保证，因此我们把研宄的重点放在了项0管理过程上，通过PowerOn软件的展现，我们看到了PowerOn项0管理软件进行项0管理，成本控制的优势，论证了在PowerOn项目管理平台下，冇助于开发企业自身的管理以及做出科学的决策、专业的管理、规模的开发和市场化的运作，开发出高品质，低成本，贴近市场需求的产品。提高企业的竞争力，为企业的生存和发展奠定了基础。院[1】成虎，陈群.工程项B管理（第三版）[M].中国建筑工业出版社,2010:13-123.[2]普德成，刘胜富.工程管理信息系统（ConstructionManagementlnformationSystem）[M].华中科技人学出版社,2010:23-156.[3]上海普华科技发展有限公司编著.PowerOn普华项0管理集成系统用户手册[M].[4】林则夫.项0管理软件应用[M].机械工业出版社，2010：1-30.[5]王建波，荀志远.建设工程造价管理[M].济科学出版社,2010.[6]（美）哈罗德·科兹纳.项0管理案 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