北京市房屋重置成新价评估技术标准

'附件：北京市房屋重置成新价评估技术标准1总则1.1目的和依据为规范本市房屋重置成新价估价行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据住房和城乡建设部《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)，特制定本标准。1.2适用范围及重置成新价定义本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。重置成新价，是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。1.3估价技术路线本标准采用成本法测算。1.4未列入的项目本标准未列入的项目，可参照价值时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。1/22 2平房、中式楼房重置成新价评估2.1平房、中式楼房认定标准平房，即只有一层的房屋。住宅平房认定标准：屋面、屋架完整，三面有墙，柱高2.0米以上，有正式门窗。在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定。中式楼房即以木结构体系为主，采用构架制的结构原理搭建的多层房屋。2.2估价路线、部件及分值平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按价值时点的分值计算房屋价格。价值时点的分值为基本分值乘以分值调整系数。基本分值为295元/分。分值调整系数为1.0。房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。各类部件表中所列项目也可据实估价，未列入的项目可参照分数相近的项目计分或据实估价。2/22 2.3标准间房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为：2.3.1平房标准间数=建筑面积÷202.3.2中式楼房标准间数=房屋基底面积×柱高÷602.4计算公式平房房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。中式楼房房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率〕×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。成新折余率的确定：砖木结构平房及中式楼房按《砖木结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；砖混结构平房按《砖混结构房屋成新评定说明》和《房屋成新3/22 折余率表》执行；在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的，依其规定。附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。2.5房屋部件计分表2.5.1屋面计分表序号项目说明简称单位分数各种釉子琉璃瓦，带檐头1琉璃瓦琉璃间67.81附件2合瓦带檐头附件合间46.08瓦屋面3筒瓦带檐头附件筒间39.214石板瓦石板间33.785水泥瓦水泥瓦、红陶瓦水泥间17.376干碴瓦有无合瓦边稍垄不予区分干碴间26.23有无合瓦边稍垄、分间垄7仰瓦灰梗仰间27.03不予区分灰瓦屋面8棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心棋1间30.16前后棋盘心，屋脊及分间9棋盘心棋2间21.09垄为合瓦，其余为青灰10灰屋面含青灰顶、麦壳灰、泥顶灰间10.24各种现浇的钢筋混凝土屋11现浇板现浇间25.57面混凝土屋面12预制板预制圆孔板、加气板预1间28.8313预制板预制槽型板预2间36.46木板上铺油毡、石子坡顶14木板油毡板毡间11.97屋面其他15石棉瓦带保温层石棉间11.916瓦楞铁带保温层瓦楞铁间13.03小屋架干挂水泥瓦，无保17干挂瓦干挂1间8.19温小屋架干挂石棉瓦，无保18干挂瓦干挂2间4.64温其他干挂瓦楞铁，黑铁板，无19干挂铅铁干挂3间5.77保温20玻璃钢普通采光钢性玻璃玻璃钢间23.6321彩钢板彩钢夹芯板彩钢双间7.3922彩钢板单层钢板彩钢单间5.024/22 附记：一、屋面包括椽、望板及以上各种面层和各种屋脊。二、利用下层房屋（含地下室）顶面作地面，并铺设木地板、花砖、水磨石等块料面层的，除按顶面计分外，另按地面所属项目扣减基础分值计分，并随房折旧。三、其他屋面按灰瓦房折旧。2.5.2屋架计分表序号项目说明简称单位分数1中式七檩柁高级做法中架1间38.97普通做法，三间房两架跨空柁，两2中式七檩柁中架2间19.74架排山柁3中式七檩柁普通做法，三间房两架跨空柁中架3间12.564中式五檩柁高级做法中架4间36.48普通做法，三间房两架跨空柁，两5中式五檩柁中架5间17.21架排山柁6中式五檩柁普通做法，三间房两架跨空柁中架6间10.417中式平台柁高级做法平台1间27.29普通做法，三间房两架跨空柁，两8中式平台柁平台2间13.68架排山柁9中式平台柁普通做法，三间房两架跨空柁平台3间9.5310硬山搁檩檩长≤3.3米硬1间3.0811硬山搁檩3.3米<檩长≤4米硬2间5.4212硬山搁檩4米<檩长硬3间6.2913人字屋架跨度≤6米人架1间8.3814人字屋架6米<跨度≤8米人架2间9.2815人字屋架8米<跨度人架3间12.7516钢屋架跨度≤6米钢架1间12.8817钢屋架6米<跨度≤9米钢架2间17.979米<跨度，石棉瓦、彩钢板等轻质18钢屋架钢架3间23.73屋面19钢屋架9米<跨度，大型屋面板钢架4间30.5120钢筋混凝土梁跨度≤9米钢混1间6.5621钢筋混凝土梁9米<跨度钢混2间15.79附记：一、屋架包括支撑房屋的柱、柁、梁、檩等构件。二、中式屋架高级做法：梁见方，檩、柱见圆，柱、柁直径不低于35cm，檩直径不低于25cm，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。一架七檩柁带两根金柱及两根檐柱。三间房两架跨空柁，两架排山柁。5/22 三、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。四、中式柁没有柱子，按人字屋架计分。五、硬山搁屋架隔断墙另计。六、预制板、彩钢板等屋面直接由外墙或承重隔墙支撑的不计屋架。七、超高、超大跨度，或有特殊建造要求的钢屋架及钢筋混凝土屋架，也可按照市场价格进行评估。2.5.3墙身计分表序号项目说明简称单位基本分数1细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌,兰整砖衬里磨间122.73山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，2磨砖棋盘心磨棋间60.42碎砖衬里3粗磨砖墙粗磨砖垒砌，兰整砖衬里粗磨间83.984整砖墙烧结标准砖墙，满门窗整1间39.355整砖墙烧结标准砖墙，一门一窗整2间40.16兰砖墙仿古兰机砖墙，满门窗兰1间48.37兰砖墙仿古兰机砖墙，一门一窗兰2间49.648半整砖墙半整机制红、兰砖，空斗砖半整间39.039虎皮石墙虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，满门窗虎1间43.1110虎皮石墙虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，一门一窗虎2间44.1111彩钢板墙彩钢夹芯板墙彩钢1间22.0212彩钢板墙单层彩钢板墙彩钢2间13.76附记：一、各类墙身包括基础、墙檐。二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。四、过梁包含在墙体中，不另计算。五、墙身分数=墙身基本分数×墙身调整系数×房屋台基高度调整系数。其中：墙身调整系数=1.7647×房屋周长（不含借墙边长）/面积。六、墙身（除彩钢板墙）包括屋内墙身砂浆及大白。七、房屋台基高度调整系数：6/22 台基高度台基高度调整系数台基高度<0.3m1.00.3m≤台基高度<0.5m1.10.5m≤台基高度<0.8m1.20.8m≤台基高度<1.0m1.31.0m≤台基高度<1.3m1.41.3m≤台基高度<1.5m1.51.5m≤台基高度<1.8m1.61.8m≤台基高度<2.0m1.7台基高度2.0m1.8说明：台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。台基高度大于2.0m，每增加0.1m，调节系数增加0.05。2.5.4门窗计分表序号项目说明简称单位分数1中式门窗雕刻精细、带帘架、有心屉中1间14.272中式门窗部分雕刻或精细制作中2间9.59满门窗，窗框宽不小于60mm，双玻或3木门窗木1间6.96一玻一纱4木门窗满门窗，单玻木2间5.16一门窗，窗框宽不小于60mm，双玻或5木门窗木3间5.8一玻一纱6木、钢门窗一门窗，单玻钢木间5.047塑钢、铝合金普通材质，满门窗铝1间7.328塑钢、铝合金普通材质，一门窗铝2间6.13附记：各类门窗单独计算时均按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。2.5.5顶棚计分表序号项目说明简称单位分数1钙塑板钙塑板、铝扣板钙塑间6.792石膏板饰面石膏板及纸面石膏板艺术造型石膏1间8.753石膏板普通石膏板石膏2间6.04胶合板胶合板带压条顶棚，刷清漆胶间9.155纤维板木丝板或纤维板顶棚，刷调和漆纤维间5.27/22 6矿棉吸音板吸音间6.567PVCPVC间6.08抹灰抹灰间5.989纸纸间2.91各种铁丝吊顶棚或未加工面层制作的10简易顶棚简间2.98顶棚混凝土板勾缝11混间2.87喷浆附记：各类顶棚单独计算时按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。2.5.6地面计分表序号项目说明简称单位分数1高级实木地板柚木、香脂木豆等高级实木地板板1间44.262普通实木地板红松、榨木、水曲柳等各种硬木地板板2间22.783实木复合地板多层实木复合木地板板3间18.87强化复合木地4强化复合木地板板4间12.96板5普通木地板其它普通木质的木地板板5间11.9高级大理石、花岗岩，天然，尺寸不小6大理石理1间23.93于60cm*60cm普通大理石、花岗岩，天然，拼碎图案7大理石理2间20.72大理石8大理石天然，碎大理石理3间16.019水磨石预制水磨石或现制水磨石，嵌条、美术磨间11.2110马赛克普通马赛克，仿马赛克瓷砖赛间10.9811瓷砖高档瓷砖，尺寸不小于60cm*60cm瓷1间14.11普通瓷砖、锦砖、防滑砖、花砖、玻化12瓷砖瓷2间11.04砖13塑料地砖塑间8.4814方砖经砍磨加工的方砖方间10.5普通水泥、礁渣、条砖地面，是否分格15水泥、条砖泥间5.28不予区分附记：一、散水不计、甬路按实际面积依院地计分。二、台阶按投影面积依院地计分。三、带檐廊的房屋室内与廊子的地面做法不同时按其比例计分。四、地面计分含踢脚板。8/22 五、在已有的地面基础上加工的地面分值应扣减基础分值3.55分。2.5.7装修计分表序号项目说明简称单位分数1格扇硬木六抹，雕饰精细格1平方米8.992格扇木质，雕饰精细格2平方米5.33格扇普通木质，带雕饰格3平方米1.894隔断塑钢、铝合金隔1平方米1.35隔断大芯板隔2平方米0.836隔断胶合板，包镶门隔3平方米0.757隔断石膏板隔4平方米0.568隔断整砖24隔5平方米1.29隔断单砖、碎砖、空心砖隔6平方米0.5310隔断木龙骨纤维板隔断半玻璃门隔7平方米0.511隔断板条苇箔抹灰隔断隔8平方米0.3112隔断彩钢板隔断双层隔9平方米0.5713隔断彩钢板隔断单层隔10平方米0.3914护墙板胶合板带压条护墙板平方米0.515墙面漆漆平方米0.0616壁纸高级壁纸，壁布壁1平方米0.3617壁纸普通壁纸、壁布壁2平方米0.1918PVCPVC平方米0.4319软包带龙骨，造型软平方米0.8920暖气罩木质暖气罩延米1.2121大理石贴面大理石平方米1.0822锦砖贴面高级锦砖锦1平方米0.6323锦砖贴面普通锦砖及马赛克锦2平方米0.4624水磨石贴面磨平方米0.4925水刷石水刷石、干挂石水刷石平方米0.2426顶棚灯孔普通面层顶棚筒灯孔灯孔1个0.0427顶棚灯孔金属基层轻钢龙骨筒灯孔灯孔2个0.128顶棚灯槽灯槽个0.26木质及塑料窗帘盒，带窗帘杆或窗帘29窗帘盒窗帘盒延米轨0.4130窗帘杆普通金属或木质窗帘杆，窗帘杆1米0.131窗帘杆高级硬木窗帘杆窗帘杆2米0.3132窗帘轨窗帘轨米0.0633挂镜线木质挂镜线挂镜线1米0.0734挂镜线塑料挂镜线挂镜线2米0.0335包门、窗套双面包门窗套1延米0.536包门、窗套单面包门窗套2延米0.379/22 附记：一、格扇单独折旧。二、与房屋主体同时建造的砖隔断（隔5、隔6）随房折旧。三、除上述一、二两项外，各种装修均按新旧程度单独折旧，不留残值。四、中式楼房的楼梯不单独计价，但楼梯间面积并入楼房间数计价，并随房折旧。五、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。2.5.8设备计分表序号项目说明简称单位分数1浴盆新型亚克力材质,含室内上下水管浴盆个4.852浴盆炕浴盆周边砌筑及贴面，含室内上下水管，含浴盆浴盆炕个6.733陶瓷池不分规格，含室内上下水管及水嘴池1个1.564水磨石池不分规格，含室内上下水管及水嘴池2个1.235不锈钢池不分规格，含室内上下水管及水嘴池3个1.946水泥池不分规格，含室内上下水管及水嘴池4个1.37坐式大便器普通、含水箱,含室内上下水管马桶个2.698蹲式大便器含水箱,室内上下水管蹲坑个2.659小便器含室内上下水管小便器个1.3910地漏含室内下水管地漏个0.3811暖气四柱铸铁或钢制板式，包括室内、外管道及暖气炉暖1平方米0.312暖气其他，包括室内、外管道及暖气炉暖2平方米0.2613室外上水管室外镀锌管铺设上水米0.0714室外下水管室外钢管铺设下水米0.2115自来水表井包括表井及安装水表井份5.3916化粪池砖砌，含排污管道，化粪池座8.8117渗井渗井座2.718雨水口井井口铁篦子雨个1.1619水落管水落管米0.1620水漏斗水漏斗个0.2821檐沟檐沟米0.1322普通灯包括线、开关、灯管灯泡、灯罩及插座等灯份0.5附记：一、各种卫生设备和上下水管道的零配件均不单独计分。二、卫生间内非固定设备不予计分。三、照明灯具中的各种花灯均视为非固定设备，不予计分。四、同一开关控制的多盏灯只计算一份。五、暖气按建筑面积计算（含暖气片、暖气管道及普通锅炉等）。10/22 六、灯、水、暖气等设备均按新旧程度计算折旧，不留残值。七、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。2.5.9附属物计分表序号项目说明简称单位分数磨砖腿、筒瓦顶、门楼高2.4m以上，1门楼门楼1座32.97双扇，面积达4㎡整砖腿、平顶带装饰、门楼高2.4m2门楼门楼2座14.41以上，铁门,面积达4㎡整砖腿、水泥瓦顶、门楼高2.4m、3门楼门楼3座11.21面积达4㎡院门4门楼其他，面积<4㎡门楼4座6.535随墙门单扇或双扇，4㎡<面积≤6㎡门1槽5.556随墙门单扇，面积4㎡门2槽4.16铁板厚度3mm以上，包括铁艺造型7铁板门门3平方米1.58门，含门垛8铁栅栏门包括铁皮门，含门垛门4平方米1.19整砖墙整砖基础整砖墙整平方米1.0910半整砖墙整砖下碱或整砖垛、碎砖墙或棋盘心半整平方米1.0611院墙虎皮石墙虎平方米1.2312铁艺墙铁艺围墙，带砖垛或混凝土柱铁1平方米0.7913铁艺墙铁艺围墙，半截砖墙铁2平方米0.9714大理石整大理石、花岗岩大理石平方米1.1715条石砍剁整齐的条石，厚度大于80mm条石平方米0.816水磨石预制水磨石磨平方米0.4417瓷砖瓷砖、锦砖、防滑砖、花砖、玻化砖瓷平方米0.3718拼大理石拼碎大理石、花岗岩、青石片拼1平方米0.6519院地拼水磨石拼碎预制水磨石块拼2平方米0.5220水泥格砖预制水泥格砖格平方米0.3321方砖粗墁方砖、预制水泥砖方平方米0.4222水泥条砖、水泥地、焦渣砖泥平方米0.2123草坪砖草坪砖，广场砖草坪砖平方米0.36混凝土路24厚度200mm硬平方米0.37面附记：一、随墙门面积大于6平方米的，多余部分按院墙计算；小于4平方米的按比例计算。二、门楼面积大于4平方米的按比例计算。三、各种院墙包括基础和墙帽。四、混凝土路面厚度不同时，按比例调整。11/22 五、大小街门按结构分部分项计算。六、附属物均按新旧程度计算折旧，不留残值。七、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。2.6柱高差率表柱高（米）与立面条件标准间分数柱高（米）与立面条件标准间分数百分比（％）百分比（％）3.0100.03.0100.03.1104.72.995.53.2109.72.891.23.3114.92.787.13.4120.32.683.13.5126.02.579.43.6132.02.475.83.7138.22.372.43.8144.72.269.13.9151.62.166.04.0158.82.063.04.1166.34.2174.14.3182.14.4191.04.5200.0附记：4.5m以上每增加0.1m，与立面条件标准间分数百分比（%）增加9％。2.7砖木结构房屋成新评定说明一成新：墙身大部分破坏，木料腐朽，门窗不整，屋顶屈曲不平，虽然能勉强支持，已属危险建筑，濒于倒塌者。二成新：屋顶多次抹灰，屈曲不平，木架、墙身均已倾斜，或虽不整二柁陈旧，椽子席箔已见腐朽，短期内尚不致倒塌者。一成新与二成新之房屋均须大修方能解除危险。三成新：屋顶已见屈曲不平，墙身破坏大半，木料大部陈旧者。12/22 四成新：屋顶不甚整齐，但无显著倾斜，木架已有走动迹象，墙身破坏过半，虽经小修但本质已属陈旧的房屋。五成新：房屋全部完整，木架虽陈旧而未走动，墙身下部已见破坏者。六成新：屋顶、木架、墙身、装修虽旧，但完整坚固，不歪不斜，部分墙身虽见剥蚀，但不影响整个房屋之坚固性。此外，用旧料新建的房屋，未经油饰粉刷者，依其旧料的情况可分别定其为五、六、七成新，一般以六成新为宜。七成新：房屋各部整齐，惟色彩不够鲜明。房屋外皮部分剥落，但仍为较新的房屋，又翻修的房屋其木架砖瓦较新者，亦为七成新为宜。八成新：屋顶、屋架、墙身均完整坚固，情况与新建者无显著区别，但色泽稍旧，略加油饰仍为新房者。九成新：新建不久之房屋，油饰粉刷后极少部分微见剥落，门窗有接触痕迹，屋顶、屋架、墙身稍有剥落者，又完全新建之房屋，未加油饰粉刷者亦为九成新。十成新：完全新料新建的房屋，并经过油饰粉刷者。2.8砖混结构房屋成新评定说明不足三成新：结构、装修、设备严重破损以至有倒塌危险。三成新：地基有明显不均匀沉降，并继续发展，承重构件严重损坏变形。屋面严重漏雨，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺。地面严重剥落、起砂、下沉。四成新：地基有明显不均匀沉降或压碎、折断、腐蚀。承重构件明显损坏变形。屋面严重漏雨，排水设施严重锈蚀、13/22 断裂、残缺。地面严重剥落、起砂、空鼓。五成新：地基不均匀沉降已引起主体结构局部变形、裂缝，混凝土构件局部变形、裂缝、露筋，木构件局部糟朽。墙身部分裂缝、腐蚀、灰缝疏松。屋面局部漏雨，防水层老化，木基层糟朽、变形。地面局部空鼓、剥落、严重起砂，木地板下沉颤动。六成新：地基有超过允许范围的不均匀沉降。承重构件有局部变形、裂缝、倾斜，部分节点松动。屋面局部漏雨、高低不平。地面局部裂缝、空鼓、起砂，木地板变形。七成新：地基稍有超过允许范围的不均匀沉降，有承载能力。承重构件稍有变形、裂缝、倾斜、混凝土构件有轻度剥落露筋。八成新：地基稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定，有承载能力。承重构件有轻微变形。屋面局部渗漏，排水畅通。地面稍有磨损、小裂。九成新：地基可有轻微不均匀沉降，结构构件平直牢固，无倾斜变形。屋面无渗漏，基层完好，有少量积尘。地面平整、坚固，地板稍有磨损、稀缝。十成新：完全新料新建房。2.9房屋成新折余率表房屋成新折余率（%）成新度砖木结构砖混结构瓦房灰瓦房灰房0.510.78.87.96.91.015.413.612.711.81.520.118.417.616.72.024.823.222.421.62.529.528.027.326.514/22 3.034.232.832.131.43.538.937.63736.34.043.642.441.841.24.548.347.246.746.15.053.052.051.551.05.557.756.856.455.96.062.461.661.260.86.567.166.466.165.77.071.871.270.970.67.576.576.075.875.58.081.280.880.680.48.585.985.685.585.39.090.690.490.390.29.595.395.295.295.110.0100100100100注：残值率6％4％3％2％2.10房屋装修、设备成新评定说明成新度装修成新评定说明设备成新评定说明十成新完全新料新建房屋完全新构件新安装者。九成新门窗完整无损，开关灵活，零件齐全，油漆上下水管道畅通无阻，各种卫生器具完全，完好或局部轻度锈蚀。抹灰完整、牢固、无零件齐全。照明装置、线路完好，绝缘良空鼓、破损，局部有风裂。好。各构成部件比新装者稍旧，但无锈蚀剥落迹象。八成新门窗稍有变形，开关不严，油漆失光。抹灰部分符合上述条件。稍有空鼓，顶棚稍有变形，但不明显。七成新门窗、玻璃、五金、窗纱少量残缺，开关失上下水管道基本畅通；各种卫生器具各部灵。抹灰稍有空鼓、风化剥落。顶棚少量下铁件虽见锈蚀，瓷面稍有磨乌或有水裂龟垂。纹的迹象，但各部构件均完整无缺；照明装置、线路基本完好，基本正常供暖，特种设备现状基本完好，使用正常。六成新门窗部分开关不灵，部分翘裂，钢门窗变形、部分符合上述条件。锈蚀，油漆老化。抹灰部分空鼓、裂缝，顶棚局部裂缝、变形。五成新门窗部分榫头松动，木料糟朽，油漆翘皮、上下水管道不够畅通，卫生器具部分损坏，剥落。抹灰部分空鼓、剥落，顶棚局部裂缝，零件缺损不齐，大部铁件锈蚀较重。照明明显变形、下垂。装置有少量损坏、残缺，部分电线老化。暖气部分锈蚀严重，供暖不正常。但经修理尚能使用者。四成新门窗开关不灵，榫头松动，木料腐朽，钢门部分符合上述条件。窗锈蚀、变形。油漆剥落。抹灰空鼓、裂缝、15/22 剥落。顶棚变形、下垂，龙骨糟朽。三成新门窗严重糟朽、松动、锈蚀、变形。油漆剥上下水管道严重堵塞、锈蚀漏水，卫生器落见底。抹灰严重空鼓、剥落。顶棚严重变具零件损坏残缺，主要构成铁件锈蚀严重。形、下垂，龙骨糟朽。照明装置损坏、残缺，电线老化。暖气锈蚀严重，基本无法使用。特种设备严重损坏，已无法使用。不足三成新危险房装修、设备严重破损。2.11房屋格扇成新评定说明室内装修中的格扇应按实际情况单独折旧。一成新：骨架、板面严重破损，残缺不全，油漆老化见底。三成新：缺棱短角，局部残缺变形，明显老化。五成新：边棱磨损，骨架松动，局部破损。七成新：整体完整，稍有松动，油漆、上光腊虽完好，但已失去光泽，局部开胶起翘。九成新：整体安装牢固、完整、上光腊、油漆完好、光亮，接触面略有摩擦痕迹。2.12房屋格扇折余率表成新格1格2格3一成372819二成443628三成514437四成585246五成656055六成726864七成797673八成868482九成939291十成100100100注：残值率30％20％10％16/22 2.13附属物据实估价表项目单位价格（元）棚平方米10-200简易鸡兔狗鸽窝个100-300锅台个300-400火炕平方米300土井座700砖井<15m米530深度<50m米500机井（含储水灌、50m<深度<150m米500-800潜水泵等设备）深度>150m米1000太阳能（简易）个200板式太阳能个1500-2500防盗门个500-3000铁护窗平方米60-200雨搭平方米60卷帘门平方米250-350电动推拉门米500-1000铁梯延米400-800电表块200插卡电表块1200无灯箱平方米100-200广告牌有灯箱平方米200-400旗杆（不锈钢，含基座）米800路灯个1600-2400木杆根500-800电线杆水泥杆根1000-1800胸径(cm)单位:元/cm树种4-910-1920-2930-3940以上雪松、榕树、栾树、合欢、紫204484144240叶李、白蜡成材树木松、柏、杉、榆、桑、龙爪槐、12203248100国槐、梧桐、杜仲、臭椿杨、柳、泡桐、洋槐、楸树612203256果树、香椿、元宝枫、银杏285276104150树种成畦苗移植<1cm移植1-4cm材树幼苗24-40元/㎡8元/棵16元/棵树苗果树幼苗40-120元/㎡40元/棵60元/棵附记：一、机井含配套设备。17/22 二、成材树木及树苗价格仅适用于建设用地上附属树木及树苗的评估价格参考。三、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。3楼房重置成新价评估3.1楼房认定标准楼房，指两层或两层以上的房屋。此处不包含中式楼房。3.2计算公式楼房重置成新价的评估采用成本法进行测算，计算公式：楼房重置成新价=（楼房基本价格+Σ楼房专业价格调整）×楼房折余率×楼房基本价格调整系数×建筑面积+装修及附属物重置成新价。楼房基本价格调整系数统一为1.0。3.3楼房基本价格表建造标准基本通风价格层高地下室建装电气工程管道工程工程分类筑饰给工工强弱电采燃消中央2（元/M）（米）（层）排程程电电梯暖气防空调水砖混结构住内、外廊式153030√√√√√√宅楼单元式15602.80√√√√√√√板式小高层21902.81钢筋砼结构板式22202.81√√√√√√√√√住宅楼塔楼23102.813.9/2钢筋砼结构商住楼26902√√√√√√√√√.8砖混结构办公楼172030√√√√√√钢筋砼结构办公楼23953.61√√√√√√√钢筋砼结构商业楼29103.91√√√√√√√√√钢筋砼结构教学楼23803.60√√√√√√√钢筋砼结构病房楼32703.92√√√√√√√√√附记：18/22 一、实际层高±10cm，调整基本价格±1.5%。二、地下室每增加或减少1层，调整基本价格0至±5%。三、钢筋砼结构包括框架结构、框架剪力墙结构及剪力墙结构。四、钢筋砼结构商住楼建造标准不含商业裙房电梯。五、钢筋砼结构病房楼建造标准包含医用气体管道。六、其他类型楼房或建造标准不同的，依实际情况进行调整。七、表中所列类型楼房或其他特殊建筑材料、建筑形式及建造工艺的楼房价格也可以根据市场水平及定额据实估价。八、楼房基本建造标准：工程名称设施与装修标准建筑工程符合国家建筑设计规范及建造要求楼地面：水泥地面；天棚及内墙面：底层抹灰、刮耐水腻子，面层刷装饰工程耐擦洗涂料；外墙面：涂料；门窗：户门及钢窗；隔墙包含照明工程：三级负荷，正常照明。包含钢管敷设、线缆敷设、配电气工程强电电箱、普通灯具；动力工程：焊接钢管、线缆敷设、配电箱（柜）；防雷接地工程有线电视、数据网络、电话系统等基本配置。包含桥架安装、镀锌钢弱电电气工程管、线缆敷设、设备安装电梯普通国产电梯采暖铸铁散热器，包含管道、保温，锅炉等供暖设备包含消防水、给水、排水、雨水、中水设备，含国产普通卫生洁具（洗给排水管道工程手池、小便器、座便器、蹲便器）燃气住宅用燃气通用标准，包含燃气管线消防消火栓系统，包含消火栓箱、消火栓、消防水泵接合器通风工程中央空调包含国产普通单冷空调机组设备、通风管道19/22 3.4楼房专业价格表一般价格专业主要影响因素说明（元/平方米）按三级负荷、二级负荷、一级负荷，单路供电、多路供电、照明120-300多电源供电，正常照明、应急照明等区分，等级越高，容量越大、线路及设施分布越密集，价格越高强电梯、空调、电机等设备安装的种类越多、规格越高，价动力10-50电格越高电气防雷接工程5-20设备品质越高，价格越高地楼宇自控、对讲及保安监控系统、有线电视、数据网络、弱电10-100电话系统等配置种类越多、规格越高，价格越高电梯品质越高，载重量越大，服务楼层越高、单梯服务面电梯40-200积越少，价格越高按钢制、铸铁、其他类型普通散热器区分，供暖设备品质采暖40-130越高，供暖效果越好，价格越高按空调水、消防水、热水、给水、排水、雨水、中水等设管道给排水40-180备区分，功能越多，设备容量越高、设施分布越密集、设工程施等级越高，价格越高。燃气40-60楼层越高，户均面积越小，价格越高消火栓系统、消防报警系统、喷淋系统等设备功能越多，消防20-120品质越高，价格越高通风按国产普通、国产知名或合资、进口品牌，单冷、冷暖区中央空调150-400工程分，设备品质越高，功能越多，价格越高抗震加固130-220楼层越高、设施工艺越复杂，抗震等级越高，价格越高其他保温材料市场价格越高、改造方式越复杂、楼体层高越高、保温改造170-230进深越小，价格越高附记：一、抗震加固仅指房屋主体结构建成使用后单独增加的工程。二、保温改造仅指对老旧住宅楼房外墙加装保温层及屋面保温改造工程。三、为便于计算，消防报警系统并入管道工程中的消防工程。四、表中项目及其他未列明项目也可以根据市场水平及定额据实估价。3.5楼房折余率依据以下楼房成新评定说明和楼房直线折旧参数说明表，取直接观察法和直线折旧法的加权算术平均值作为楼房20/22 折余率。其中:直线折旧法的权重不低于20%。3.5.1楼房成新评定说明完损等级成新评定说明成新度折余率%结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不漏十成新100水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一九成新90-99完好房定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修八成新80-89即能修复的房屋。结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超七成新70-79过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、基本完好设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通房过在原有构件或部位上进行修补即用可恢复使六成新60-69用功能的房屋。个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不一般损坏五成新50-59足，存在危险隐患；屋面或板缝局部漏雨；外装房修和设备局部破损的房屋。四成新40-49部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，严重损坏个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏三成新30-39房雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随危险房时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保不足三成新0-29证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。3.5.2楼房直线折旧参数说明表耐用年限建筑用途残值腐蚀生产用房生产用房非生产用房混合结构3040502%钢筋混凝土结构35506003.6装修及附属物重置成新价的评估参照平房的装修和附属物评估方法，也可以根据市场水平及定额据实估价。21/22 4附则4.1标准的更新本技术标准原则上每年更新一次。如遇社会经济重大变化，则适时调整。4.2解释权本技术标准由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释。22/22'